抢占公建物管 | 封面文章
文/乐居财经 邓鑫妮
一座钢筋水泥架构的“云之城”坐落在杭州的余杭区，这是个庞然大物，云雾漂浮状的顶盖之下共有9层，总建筑面积约51万平方米。
还未正式开通，关于这座车站的信息就已经铺天盖地。杭州西站，是继杭州火车东站、萧山国际机场之后，杭州的第三大门户交通枢纽。
即将开门迎客，杭州西站也迎来了一批新的物业服务人员。
8月8日晚间，南都物业发布公告称，公司中标杭州西站站房配套物业管理服务项目，中标金额9005.096万元。
此次中标，是南都物业继去年中标杭州萧山国际机场部分项目后，在城市公建类物业服务领域取得的又一重大突破。
现如今，公建物业几乎是物企人手一张的牌，这类项目主要来自市场外拓，不受母公司输送影响。
保利物业、招商积余、中海物业等国企央企早已是公建领域的高手，但民营企业的实力也不可小觑，不仅有深耕公建20多年的新大正，还涌现出雅生活、合景悠活等众多企业。
入局分羹
公建业态并非偏门领域，大大小小的物企基本都有涉猎。
集中在招投标市场的公建物业并非万金油项目，这类项目通常具有部分社会性、公益性的特点，相对于普通业态，盈利空间大幅收缩。
而且现在随着物企服务的不断外延，不仅有住宅、商业等传统的服务项目，城市服务也被纳入管理范围，公建并非首选。
不过各花入各眼，近几年在公建领域进击势头猛烈的物企也不少，尤其是国企央企，公建的属性似乎与它们天然契合。
据乐居财经《物业K线》不完全统计，2021年财报公布公建类服务项目的物企中，保利物业的管理规模居于国有企业之首，雅生活夺下民营企业规模桂冠。
收入方面，最高的是招商积余，包括公共、政府、学校在内的公建类业态物业管理服务收入18.6亿元，其次是新大正，物管收入17.6亿元。
2019年6月，保利物业宣布正式迈入“大物业时代”，在这一战略指引下，保利物业深挖各个业态，其中就包括公建。
截至2021年年末，保利物业源自公共及其他物业的管理面积约2.4亿方，收入约为14.62亿元，较2020年同期增长约81.8%。期内，保利物业新签约公共及其他物业项目的单年合同金额达约9.5亿元。
20余年公建生涯的新大正，也交了一份答卷。在其服务业态的构成中，大部分来自公建，包括学校、航空、公共、办公在内的物业管理服务收入占比超8成。
从新大正的身上，能比较直观感受到公建领域物管的盈利水平。2021年新大正实现营业收入20.88亿元，较上一年同期增长58.40%，然而期内的毛利率和净利率双双下跌。
2021年，新大正整体毛利率为18.65%，较上一年同期的21.42%下跌了2.77个百分点；净利率为7.97%，同比下降了2.04个百分点。
规模相差20倍
摊开公建业态的物企名单，除了耳熟能详的新大正和保利物业，雅生活、招商积余、中海物业、金融街物业等也有不俗表现。
乐居财经《物业K线》统计的部分披露公建规模的物企中，保利物业和雅生活规模较大，分别为2.4亿方和2.195亿方，其次是招商积余7760万方、中海物业4670万方、金融街物业1130万方，首尾极差超过20倍。
物企公建类物业的规模占比大小主要取决于两个方面，一方面是物企自身规模，另一方面是在公建投入的精力。
保利物业和雅生活自身体量足够大，多番经营下，公建规模分别占比51.6%和44.9%，属于较大的份额。
其次，金融街物业的公建规模虽然不高，但是与其整体面积相比已然不小，占比33.75%。招商积余和中海物业居下，公建规模分别占比27.6%和17.9%。
而在营收方面，新大正的收入占比一骑绝尘，公建类服务营收占总收入的84.37%。
相比之下，招商积余和保利物业多点开花，公建物管收入比重并不大，分别为17.56%和13.54%。
不过也从侧面反映了保利物业公建类物管服务的羸弱，收入能力并不强，五成规模带来的营收只有一成出头。
收并购式弱
公建项目最常出现的地方还要属招标现场，物企竞争拼的是硬实力，常常有几家甚至几十家企业竞标，谁也没有十拿九稳的把握。
收购原本就在公建领域擅长的标的企业，似乎是给物企的一条捷径，花下去真金白银，马上就能听见声响。
这两种，是物企常用来外拓公建项目的方式。
然而今年的收并购不景气，上半年收并购26笔，总额88.26亿元，与上一年同期相比，收并购频率和总额都有所下降。在这其中，分给公建的就更少了，屈指可数。
不过在这之前，物企收并购可是囤积了不少的公建项目。
去年末，招商积余加码航空物业，接连收购上航物业和南航物业。
2021年12月24日，招商积余公告称，受让上航物业100%股权，价格为5362万元。两天后，又以2.3亿元收购南航物业95%股权。
一向以商业业态著称的金融街物业，也在公建业态下了本钱。2021年11月29日，金融街物业表示收购金融街集团旗下永泰恒卫生服务100%股权，代价为345.18万元。
金融街物业表示，本次收购将扩大其医院物业管理板块业务规模。数据显示，截至2020年底，永泰恒卫生服务共承接物业服务项目11个、社区卫生服务中心15个、职工食堂项目12个。
市场外拓方面，公建项目年限长、收入稳定，物企竞争更是屡见不鲜。
以其中细分的医院项目为例，随着医院后勤社会化趋势的不断递进，医院物业释放出巨大潜力。据国家统计局资料，2021年中国医疗卫生机构数量达103.1万个，较2020年增加了0.80万个，同比增长0.78%。
总而言之，公建狩猎场的号角已经吹响，物企前仆后继，抢滩公建业态，竞争格局正在加速重构。